集團 業(yè)務

國有資產盤活進入“深水區(qū)” 探索公租房特許經營項目

2023-10-25 10:10


國有資產盤活是當前優(yōu)化國有資產布局、促進地方經濟發(fā)展的重要內容。

內容來源 | 中國經營網

今年以來,多地城投公司通過獲取特許經營權的方式來盤活資產,改善收入報表。與此同時,近日,重慶市住房和城鄉(xiāng)建設委員會發(fā)布特許經營采購項目,項目內容均為公租房住宅。對此,有不少行業(yè)人士認為,該業(yè)務可以有效盤活國有資產,同時可以有效改善城投收入報表。

多位業(yè)內人士在接受《中國經營報》記者采訪時表示,國有資產盤活是當前優(yōu)化國有資產布局、促進地方經濟發(fā)展的重要內容,也是構建新發(fā)展格局、推動經濟高質量發(fā)展、提高國資國企效能提升的關鍵。探索公租房特許經營業(yè)務,勢必對推動地方政府和城投平臺盤活資產起到積極作用。

盤活資產改善報表

重慶市住房和城鄉(xiāng)建設委員會作為采購人,5個項目采購公告均為公租房住宅部分特許經營項目。據采購公告統(tǒng)計,5個項目共涉及117453套可租賃住房,至少可盤活92億元。

對于公租房特許經營項目,有業(yè)內人士認為,伴隨著土地收入減少,城投平臺業(yè)務轉型勢在必行。不過,業(yè)內普遍認為,城投平臺目前的轉型還沒有達到完全市場化的水平,依然需要政府給予一定的政策支持,而轉讓特許經營權就是一項重要舉措,一方面可以有效盤活城投資產,另一方面也可以有效改善收入報表,使得城投能夠實現經營上的良性循環(huán),繼而實現保城投、保債務的目的。

在重慶市六屆人大常委會第四次會議第一次全體會議上,重慶市財政局局長姜國杰就2023年市級預算調整情況向大會做報告。姜國杰說,在一般公共預算方面,本級收入調整主要是,通過公租房住宅項目特許經營,盤活存量資產資源,國有資源(資產)有償使用收入預計增加90億元。

值得注意的是,并非重慶一地探索通過公租房特許經營來盤活資產。今年,天津市也提出,探索房地產發(fā)展新模式,用足用好住房租賃政策,收購優(yōu)質項目,盤活存量閑置資產,擴大保障性租賃住房和長租房供給,滿足各類群體租賃住房需求。不斷完善住房保障體系,通過特許經營等方式,探索公租房運營管理新模式。

記者注意到,今年以來,多地政府通過發(fā)布特許經營權招標等信息來實現地方城投公司國有資產盤活。江西一家城投公司負責人告訴記者,特許經營權樣式多重,比如采礦權、砂石開采、特種貿易、廣告?zhèn)髅?、新舊能源、智慧停車、數字基站、公墓運營、城市物業(yè)、交通收費、污水處理、垃圾場、水電燃氣、充電樁等,都可以選擇交給城投公司,通過經營實現營收。該負責人認為,“上述業(yè)務受到區(qū)域導向影響,但是公租房業(yè)務則有所不同,幾乎各地均有該業(yè)務,地方政府可以探索通過特許經營的方式,一方面讓地方政府能夠獲得資金,對財政起到一定的補充作用,另一方面,可以拓展城投公司的新領域和新業(yè)務,促進城投公司實現轉型升級?!?/p>

在該負責人看來,地方政府和城投公司均需要轉換發(fā)展思路,不要拘泥于傳統(tǒng)土地業(yè)務?!艾F在很多城投公司均存在不同程度的盈利能力偏弱的情況,這與自身業(yè)務的優(yōu)良有很大的關系。比如此次重慶發(fā)布公告,初步估算可以盤活92億元的資產。而像我們公司目前從事的停車特許經營,也在逐步培育穩(wěn)定的現金流,因為特許經營項目普遍存在剛需的特點,即拿到項目之后就可以提供現金流,是難得的‘現金奶?!瘶I(yè)務,對于城投強化盈利能力是有很大幫助的?!?/p>

現代咨詢集團董事長丁伯康認為,城投平臺應該不斷探索,推進存量資產盤活利用?!皩笃脚_作為資源整合盤活的載體與紐帶,搭建社會資本與地方政府的合作平臺,將國有資產資源效益充分發(fā)揮。具體有以下幾種常見思路:對于單體規(guī)模較小且分散、功能定位重復的資產進行整合改造,提升規(guī)?;瘍r值;結合經濟金融政策熱點及社會發(fā)展熱點,將存量資產進行包裝策劃,如城市更新、EOD、鄉(xiāng)村振興、數字產業(yè)等;在存量資產原有功能基礎上,進行‘功能+’改造,探索公共資源有償權益類產品的可融資性;發(fā)揮兩類公司作用,實現‘產權、所有權、經營權’等分設經營,充分利用社會資本價值?!?/p>

負債驅動到權益投入

國家“十四五”規(guī)劃綱要提出,國有資產盤活是當前優(yōu)化國有資產布局、促進地方經濟發(fā)展的重要內容。

東部地區(qū)一位城投公司負責人告訴記者,“不斷優(yōu)化國有資產盤活方式,其實就是城投公司從行政化到市場化轉型的過程。比如特許經營項目,其實就是一種市場化行為,城投通過公開招標的形式實現業(yè)務增收,是從負債驅動到權益投入的轉化,也是城投從管資產到管資本的轉化。同時,要把有限的經營性國有資產和資源,從事業(yè)單位和政府部門剝離出來,交給國有企業(yè)去經營和管理,提高國有資產的配置效率和運營管理效率?!?/p>

面對當前的經濟環(huán)境,多地城投公司提出穩(wěn)字當先的發(fā)展目標。上述東部地區(qū)城投公司負責人認為,穩(wěn)字當先首先是穩(wěn)業(yè)務、穩(wěn)增長和穩(wěn)投資?!稗D讓公租房特許經營權收回的資金后,可用于新增投資建設項目,同時吸引民營企業(yè)的參與,以推動重點項目建設和重點區(qū)域發(fā)展?!?/p>

在丁伯康看來,做好盤活資產的基礎工作,即摸清家底。該項工作需由地方主要領導統(tǒng)籌,以國企平臺戰(zhàn)略性重組為切入口,圍繞資產整合與盤活,全面清查梳理地方國有資產資源,建立存量資產動態(tài)臺賬。同時,分門別類明確資產屬性,如按照經營性及準經營性的“有形資產”,包括工程項目資產、商業(yè)/產業(yè)不動產、閑置土地資產、市政配套設施等以及“無形資產”,包括特許經營權、權益類資產、數據資產等分類,并分階段有序推進,抓大放小,成熟一批,操作一批。

此外,地方政府主導,加大整合和盤活的力度,為國企平臺公司改革發(fā)展賦能。國有資產的盤活離不開政府主導與相關局委部門配合。一方面,需要完善相關領域價格調整機制及資產運營/使用的交易結算機制;另一方面,需要為地方國企賦能,積極開展對外合作,充分發(fā)揮社會資本、專業(yè)運營商的專業(yè)優(yōu)勢。

記者注意到,公租房除了通過特許經營的方式實現資產盤活之外,還可以通過發(fā)行REITs的方式在金融方面有所突破。早在2021年,北京曾發(fā)行全國首單公共租賃住房類REITs產品,專項計劃為公租房資產開展私募REITs,融資所涉及的各個環(huán)節(jié)包括資產估值、資產轉讓、稅務處理等。業(yè)內普遍認為,為公租房資產合法合規(guī)開展私募REITs融資進行了有益探索,對公租房公募REITs的推出起到了重要引導作用。

而在前不久,河南省豫資保障房管理運營有限公司2023年度第一期資產支持票據(類REITs)在中國銀行間市場正式發(fā)行,該項目為交易商協(xié)會公租房類REITs、河南省首單公租房類REITs。豫資保障房相關負責人表示,項目落地后將進一步豐富河南省范圍內保障房資產證券化產品類型,有利于提升河南省保障性租賃住房運營管理水平和服務質量,為河南省內租賃住房資產開展公募REITs做出了進一步探索。


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