國有資產盤活進入“深水區(qū)” 探索公租房特許經營項目

國有資產盤活是當前優(yōu)化國有資產布局、促進地方經濟發(fā)展的重要內容。

內容來源 | 中國經營網

今年以來，多地城投公司通過獲取特許經營權的方式來盤活資產，改善收入報表。與此同時，近日，重慶市住房和城鄉(xiāng)建設委員會發(fā)布特許經營采購項目，項目內容均為公租房住宅。對此，有不少行業(yè)人士認為，該業(yè)務可以有效盤活國有資產，同時可以有效改善城投收入報表。

多位業(yè)內人士在接受《中國經營報》記者采訪時表示，國有資產盤活是當前優(yōu)化國有資產布局、促進地方經濟發(fā)展的重要內容，也是構建新發(fā)展格局、推動經濟高質量發(fā)展、提高國資國企效能提升的關鍵。探索公租房特許經營業(yè)務，勢必對推動地方政府和城投平臺盤活資產起到積極作用。

盤活資產改善報表

重慶市住房和城鄉(xiāng)建設委員會作為采購人，5個項目采購公告均為公租房住宅部分特許經營項目。據采購公告統(tǒng)計，5個項目共涉及117453套可租賃住房，至少可盤活92億元。

對于公租房特許經營項目，有業(yè)內人士認為，伴隨著土地收入減少，城投平臺業(yè)務轉型勢在必行。不過，業(yè)內普遍認為，城投平臺目前的轉型還沒有達到完全市場化的水平，依然需要政府給予一定的政策支持，而轉讓特許經營權就是一項重要舉措，一方面可以有效盤活城投資產，另一方面也可以有效改善收入報表，使得城投能夠實現經營上的良性循環(huán)，繼而實現保城投、保債務的目的。

在重慶市六屆人大常委會第四次會議第一次全體會議上，重慶市財政局局長姜國杰就2023年市級預算調整情況向大會做報告。姜國杰說，在一般公共預算方面，本級收入調整主要是，通過公租房住宅項目特許經營，盤活存量資產資源，國有資源（資產）有償使用收入預計增加90億元。

值得注意的是，并非重慶一地探索通過公租房特許經營來盤活資產。今年，天津市也提出，探索房地產發(fā)展新模式，用足用好住房租賃政策，收購優(yōu)質項目，盤活存量閑置資產，擴大保障性租賃住房和長租房供給，滿足各類群體租賃住房需求。不斷完善住房保障體系，通過特許經營等方式，探索公租房運營管理新模式。

記者注意到，今年以來，多地政府通過發(fā)布特許經營權招標等信息來實現地方城投公司國有資產盤活。江西一家城投公司負責人告訴記者，特許經營權樣式多重，比如采礦權、砂石開采、特種貿易、廣告?zhèn)髅?、新舊能源、智慧停車、數字基站、公墓運營、城市物業(yè)、交通收費、污水處理、垃圾場、水電燃氣、充電樁等，都可以選擇交給城投公司，通過經營實現營收。該負責人認為，“上述業(yè)務受到區(qū)域導向影響，但是公租房業(yè)務則有所不同，幾乎各地均有該業(yè)務，地方政府可以探索通過特許經營的方式，一方面讓地方政府能夠獲得資金，對財政起到一定的補充作用，另一方面，可以拓展城投公司的新領域和新業(yè)務，促進城投公司實現轉型升級?！?/p>

在該負責人看來，地方政府和城投公司均需要轉換發(fā)展思路，不要拘泥于傳統(tǒng)土地業(yè)務?！艾F在很多城投公司均存在不同程度的盈利能力偏弱的情況，這與自身業(yè)務的優(yōu)良有很大的關系。比如此次重慶發(fā)布公告，初步估算可以盤活92億元的資產。而像我們公司目前從事的停車特許經營，也在逐步培育穩(wěn)定的現金流，因為特許經營項目普遍存在剛需的特點，即拿到項目之后就可以提供現金流，是難得的‘現金奶?！瘶I(yè)務，對于城投強化盈利能力是有很大幫助的?！?/p>

現代咨詢集團董事長丁伯康認為，城投平臺應該不斷探索，推進存量資產盤活利用?！皩笃脚_作為資源整合盤活的載體與紐帶，搭建社會資本與地方政府的合作平臺，將國有資產資源效益充分發(fā)揮。具體有以下幾種常見思路：對于單體規(guī)模較小且分散、功能定位重復的資產進行整合改造，提升規(guī)?；瘍r值；結合經濟金融政策熱點及社會發(fā)展熱點，將存量資產進行包裝策劃，如城市更新、EOD、鄉(xiāng)村振興、數字產業(yè)等；在存量資產原有功能基礎上，進行‘功能+’改造，探索公共資源有償權益類產品的可融資性；發(fā)揮兩類公司作用，實現‘產權、所有權、經營權’等分設經營，充分利用社會資本價值?！?/p>

負債驅動到權益投入

國家“十四五”規(guī)劃綱要提出，國有資產盤活是當前優(yōu)化國有資產布局、促進地方經濟發(fā)展的重要內容。

東部地區(qū)一位城投公司負責人告訴記者，“不斷優(yōu)化國有資產盤活方式，其實就是城投公司從行政化到市場化轉型的過程。比如特許經營項目，其實就是一種市場化行為，城投通過公開招標的形式實現業(yè)務增收，是從負債驅動到權益投入的轉化，也是城投從管資產到管資本的轉化。同時，要把有限的經營性國有資產和資源，從事業(yè)單位和政府部門剝離出來，交給國有企業(yè)去經營和管理，提高國有資產的配置效率和運營管理效率?！?/p>

面對當前的經濟環(huán)境，多地城投公司提出穩(wěn)字當先的發(fā)展目標。上述東部地區(qū)城投公司負責人認為，穩(wěn)字當先首先是穩(wěn)業(yè)務、穩(wěn)增長和穩(wěn)投資?！稗D讓公租房特許經營權收回的資金后，可用于新增投資建設項目，同時吸引民營企業(yè)的參與，以推動重點項目建設和重點區(qū)域發(fā)展?！?/p>

在丁伯康看來，做好盤活資產的基礎工作，即摸清家底。該項工作需由地方主要領導統(tǒng)籌，以國企平臺戰(zhàn)略性重組為切入口，圍繞資產整合與盤活，全面清查梳理地方國有資產資源，建立存量資產動態(tài)臺賬。同時，分門別類明確資產屬性，如按照經營性及準經營性的“有形資產”，包括工程項目資產、商業(yè)/產業(yè)不動產、閑置土地資產、市政配套設施等以及“無形資產”，包括特許經營權、權益類資產、數據資產等分類，并分階段有序推進，抓大放小，成熟一批，操作一批。

此外，地方政府主導，加大整合和盤活的力度，為國企平臺公司改革發(fā)展賦能。國有資產的盤活離不開政府主導與相關局委部門配合。一方面，需要完善相關領域價格調整機制及資產運營/使用的交易結算機制；另一方面，需要為地方國企賦能，積極開展對外合作，充分發(fā)揮社會資本、專業(yè)運營商的專業(yè)優(yōu)勢。

記者注意到，公租房除了通過特許經營的方式實現資產盤活之外，還可以通過發(fā)行REITs的方式在金融方面有所突破。早在2021年，北京曾發(fā)行全國首單公共租賃住房類REITs產品，專項計劃為公租房資產開展私募REITs，融資所涉及的各個環(huán)節(jié)包括資產估值、資產轉讓、稅務處理等。業(yè)內普遍認為，為公租房資產合法合規(guī)開展私募REITs融資進行了有益探索，對公租房公募REITs的推出起到了重要引導作用。

而在前不久，河南省豫資保障房管理運營有限公司2023年度第一期資產支持票據（類REITs）在中國銀行間市場正式發(fā)行，該項目為交易商協(xié)會公租房類REITs、河南省首單公租房類REITs。豫資保障房相關負責人表示，項目落地后將進一步豐富河南省范圍內保障房資產證券化產品類型，有利于提升河南省保障性租賃住房運營管理水平和服務質量，為河南省內租賃住房資產開展公募REITs做出了進一步探索。